《和田市农村集体经营性建设用地入市试点工作指导意见（试行）》解读

一、制定文件的必要性

农村集体经营性建设用地入市是我国土地制度的重大改革，2020年1月，新《土地管理法》公布施行规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并依法登记得集体经营性建设用地，土地使用权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，土地使用者通过出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权后可以进行转让或者抵押等，具体可以参照同类国有建设用地执行”明确了农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。为审慎稳妥推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，规范农村集体经营性建设用地入市行为，促进城乡融合发展和乡村振兴，按照《自然资源部办公厅印发

二、制定依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（三）自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知（自然资办函﹝2023﹞364号）

（四）关于印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》的通知（财税﹝2016﹞41号）

（五）财政部 自然资源部关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金政策的通知（财税﹝2023﹞52号）

（六）关于印发《自治区推进农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知（新自然资函﹝2023﹞142号）

三、主要内容

《和田市农村集体经营性建设用地入市试点工作指导意见（试行）》共七章三十五条。

第一章 总则

第一条，明确制定目的。《指导意见》的制定，是为了稳妥推进农村集体经营性建设用地入市，落实农村集体经营性建设用地权能，促进乡村振兴和城乡融合发展，规范农村集体经营性建设用地入市，是实施乡村振兴战略的重要支撑和保障。

第二章 入市条件和入市途径

第二条明确入市的定义及实施范围。

本市行政区域内实施农村集体经营性建设用地入市的乡镇、村，适用本意见；农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，国土空间规划和正在编制的各乡镇国土空间规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地；称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等有偿方式进入土地市场交易的行为；严禁宅基地入市、农用地转为建设用地入市，农村集体经营性建设用地入市可以进行保障性租赁住房建设，但不得进行商品房开发建设。

第三条明确入市条件。拟入市的集体经营性建设用应当符合国土空间规划（村庄规划）、产业准入和生态环境保护等要求；

土地权属清晰，不存在权属争议；宗地具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设所需基本条件；未被司法机关、行政机关限制土地权利及法律法规规定的其他条件。

第三章 入市主体和方式

第四、五条明确入市及实施主体。农村集体经营性建设用地入市主体为农村集体经济组织，由依法登记的代表农村集体行使所有权的集体经济组织实施入市工作。也可以通过委托其他具有法人资格的组织代理实施入市。

第六、七、八条明确入市方式及出让年限。农村集体经营性建设用地使用权入市可参照国有建设用地进行出让及出租，交易方式应采用招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，使用权出让的最高年限，参照同类用途的国有建设用地执行，使用权出租的年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过二十年。

第九条明确缴纳入市增值收益调节金。农村集体经营性建设用地入市，土地所有权人应以向市政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应的义务、承担相应的基础设施建设等土地开发成本。

第四章 入市程序

第十条至第二十条明确入市程序。

（一）申请。农村集体经营性建设用地入市，须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表表决同意，并向所在地乡（镇）人民政府递交入市申请材料。

（二）入市初审和审查。乡（镇）人民政府对拟入市宗地的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审，出具是否同意入市的初审意见。同意入市的，乡（镇）人民政府将相关资料呈报自然资源局，由自然资源局对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由自然资源局依据国土空间规划（村庄规划）提出拟入市宗地规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并征求发改委、生态环境局、农业农村局、商工局、财政局等有关部门的意见，提出产业准入和生态环境保护等要求，根据各部门意见出具审查意见。

（三）地价评估及入市方案制定。入市主体或实施主体委托有资质的单位进行地价评估确定底价。入市方案应当包括土地界址、面积、权属、土地用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求；入市方式（出让、出租）、入市交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）、使用期限、入市价格；集体收益分配安排。

（四）入市方案表决及审批。入市方案应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表表决同意，并形成入市方案表决书等材料后，报市人民政府批准。

（五）公告及交易。入市方案审批后，入市主体委托和田地区行政服务和公共资源交易中心发布交易信息公告，公开交易信息公告应包括以下内容：拟入市宗地基本情况， 交易起始价和使用年限，竞投人资格条件，报名时间、地点和方式，交易保证金数额和缴纳方式，交易时间、地点和方式，公示时限，联系人和联系方式，其他需要公告的内容。农村集体经营性建设用地使用权公开交易参照国有建设用地交易有关规定执行，依法确定集体经营性建设用地土地使用权人。

（六）签订合同及监管。土地成交后，竞得人应与农村集体经济组织签订土地成交确认书。交易结果应当在对应交易平台、政府门户网站和农村集体经济组织公开栏进行公告，接受社会和群众监督。交易双方应当在土地成交结束之日起十个工作日内，按照成交确认书的约定签订土地出让（出租）合同，并在自然资源局备案。《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》示范文本以自然资源部及国家市场监督管理总局统一制定下发为准。

签订合同时，交易双方应同时与属地乡（镇）人民政府签订项目监管协议，约定开、竣工时间、产业准入标准、生态环境保护要求、土地闲置处置及其他违约责任等。

（七）登记办证。受让方按照土地出让合同约定，支付土地出让价款，缴纳土地相关税费后，可会同集体经营性建设用地所有权人持土地出让合同、项目监管协议、集体土地权属证明材料、土地价款和税费缴交凭证等，向不动产登记中心申请办理不动产登记。

第五章 转让、转租和抵押

第二十一条明确集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押定义。农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让方式取得农村集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其有偿转让给他人的行为。

农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租方式取得农村集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

第二十二条、二十三条明确转让、转租、抵押的要求及年限。农村集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押的，应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。农村集体经营性建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；农村集体经营性建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原合同或协议。

通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限不得超过原土地出让（出租）合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第二十四条明确转让、转租前置条件。农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；

（二）按照土地出让（出租）合同的约定，履行完毕支付土地价款、租金，并取得不动产权证书；

（三）按照土地出让（出租）合同及项目监管协议约定的开、竣工期限和条件投资开发、利用土地；

（四）经农村集体经营性建设用地所有权人同意并取得土地所有权人同意转让、转租的书面意见；

（五）符合相关法律法规规定的其他条件。

第二十五条、第二十六条明确入市土地抵押。以依法取得农村集体经营性建设用地地上房屋等建筑物、构筑物抵押的，该房屋等建筑物、构筑物占用范围内的集体建设用地使用权同时抵押；以依法取得的集体建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该集体土地上的房屋等建筑物、构筑物同时抵押。

第二十七条明确转让、抵押登记。农村集体经营性建设用地使用权转让、抵押合同双方，应当在转让、抵押合同签订后持相关材料，依照不动产登记相关规定，向不动产登记中心申请办理不动产抵押登记。抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理抵押注销登记。

第六章  开发管理

第二十八条至第三十二条明确土地开发利用和批后监管。土地使用权人应严格按照土地出让（出租）合同及项目监管协议约定的时限开、竣工，严格按照国土空间规划（村庄规划）确定的用途使用土地。土地所有权人或经授权委托的入市实施主体会同属地乡（镇）人民政府对项目监管协议约定的事项实施监管，及时发现问题并上报。农村集体经营性建设用地使用权人未按照土地出让（出租） 合同约定的开发期限开发土地的，按土地出让（出租）合同、项目监管协议约定处理。

第三十三条明确法律责任。入市的主体和具有土地使用权的企业、法人或自然人，都应遵守相关的法律法规规定，严格履行各自的权利和义务，确保农村集体经营性建设用地入市工作规范有序。农村集体经济组织应在所在乡镇人民政府的指导下，规范其内部组织结构，严格依法依程序处理集体经济组织内部事务。集体经营性建设用地入市合同签订并生效后，即具有法律效力，受法律保护，集体经济组织不能以内部成员反悔、不同意或村委会换届等原因，擅自更改或撤销合同，阻挠土地使用者使用土地。

第七章 附则

第三十四条、第三十五条相关部门职责、实施时间。

相关政策文件：和田市农村集体经营性建设用地入市试点工作指导意见（试行）