相关文件解读：《和田市商品房预售资金监管实施细则》政策解读

和田市商品房预售资金监管实施细则

第一章　总则

第一条  为加强商品房预售资金监督管理，规范商品房预售资金使用，维护购房人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条  本市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本细则。

第三条  本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将已取得《商品房预售许可证》的商品房出售给购房人，购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

第四条  本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用原则。

第五条  和田市住房和城乡建设局为本市商品房预售资金的监管机构（以下简称资金监管机构），负责本行政区域内商品房预售资金监管的具体实施。

第二章　资金监管总额核定及监管账户开设

第六条  预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费等费用的资金。除此范围以外的是非重点监管资金。

第七条 凡纳入我市预售资金监管范围的开发企业开发销售商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的60%。项目总预售款即为项目批准预售面积乘以预售均价的金额。

存在以下情形的商品房项目，将酌情提高重点监管资金标准上浮至项目总预售款的70%—90%：

1.预售合同网签后，30日内未办理网上备案；

2.纳入资金监管后，新增不良信用记录；

3.拖欠农民工工资；

4.不按规定通过监管账户收取房价款。

第八条 监管银行通过公开招标方式进行确定。开发企业在申请《商品房预售许可证》前，签订商品房预售资金三方（住房和城乡建设部门、房地产开发企业、商业银行）监管协议（以下简称监管协议）。按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）。监管账户名称应由房地产开发企业名称、项目名称及相应楼号组成。监管账户作为商品房预售资金的收存、使用的专用账户，不得支取现金，不得办理除查询功能以外的其他网上银行业务，不得作为保证金账户。商品房预售资金应全部存入监管账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。

第九条 开发企业开立监管账户后，与监管银行签订《和田市商品房预售资金监管协议》（以下简称《三方监管协议》），经开发企业及监管银行盖章后，将相关材料报送住房和城乡建设部门，受理申请后3个工作日内完成审核，并签订《三方监管协议》。

第十条  开发企业与住房和城乡建设部门签订《三方监管协议》时，应当提交以下材料：

1.中标通知书、施工合同等（审核原件、留存复印件、复印件加盖开发企业公章）；

2.工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；

3.项目成本预算书；

4.需要提交的相关资料。

第十一条  房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应提交预售资金监管协议及项目用款计划。房地产开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所公示预售资金监管协议、监管银行、监管账户名称及账号。

第十二条 商品房预售过程中，监管账户原则上不得变更，因特殊原因需变更的，应经住房和城乡建设主管部门批准后，将原监管账户的结余资金转入新监管账户。

第三章　预售资金的收存、支取

第十三条 购房人在购买预售商品房时，应当将购房款直接存入监管专用账户。开发企业依据买受人提供的监管银行收款凭证为其出具购房票据。房地产开发企业不得以现金方式直接收存预售资金。

第十四条  购房人申请商业性个人住房贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户，房地产开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款直接发放至监管账户。

第十五条  项目资金拨付计划应按照地下结构完成、主体结构验收、竣工验收备案、完成房屋所有权首次登记四个节点，持以下资料到住房和城乡建设部门申请办理重点监管资金的拨付手续：

1.重点监管资金拨付申请表；

2.重点监管资金使用计划；

3.经办人委托书、身份证明；

4.申请施工进度款的，提供施工合同；购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；支付设计、监理等相关费用的，提供设计合同和监理合同。上述合同还需提供合同各方、监理单位共同出具的工程进度及工程款支付证明。申请缴纳相关税费的，提供相应票据；申请拨付不可预见费用的，应当提供相关用途证明；

5.申请地下结构完成节点、重点监管资金的，提交勘察、设计、施工、监理（建设）等单位签字（盖章）的《地基与基础分部工程验收记录》；申请使用主体结构验收节点重点监管资金的，提交勘察、设计、施工、监理（建设）等单位签字（盖章）的《主体结构分部工程验收记录》；申请使用竣工验收节点重点监管资金的，提交《竣工验收备案表》；申请使用房屋所有权首次登记节点重点监管资金的，提交已办理的房屋所有权首次登记证明；

6.要求提交的其他相关资料。

第十六条 住房和城乡建设部门收到资金拨付申请后，经现场查勘，核实同意后，监管银行及时拨付重点监管资金。

第十七条  开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金。地下结构完成，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的30%；主体结构验收的，累计申请不得超过70%；竣工验收备案的，累计申请不得超过95%。

监管项目完成对应的房屋所有权首次登记前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。

第十八条  监管银行应履行监管账户资金出账审核责任，收到房地产开发企业用款申请后，对申请材料进行审核，符合资金使用条件的，应在五个工作日内拨付资金。有下列情形之一的，予以驳回，并说明理由：

1.申请资金超出使用节点或用款额度的；

2.实际用途、收款单位与合同约定不符的；

3.该项目之前用款未按照要求使用的；

4.未按照规定将预售资金全部存入监管账户的；

5.不按照规定使用预售资金的其他情形。

第十九条 预售项目入账资金未达到重点监管资金总额时，实施全额资金监管；入账资金超出重点监管资金总额后，超出部分的可依据开发企业一次性申请从监管账户转出用于相关工程建设及偿还工程开发贷款。

第二十条 监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可持住房和城乡建设主管部门出具的网签合同注销证明文件，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。监管账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行退款。

第二十一条  预售项目完成房屋所有权首次登记的，房地产开发企业可持房屋所有权登记证明向监管银行申请解除资金监管并撤销专用账户。监管银行审核符合条件的，应在三个工作日内解除对该项目的预售资金监管，并撤销专用账户。

第二十二条  有下列情形之一的，住房和城乡建设部门可以暂停房地产开发企业监管账户的资金支取，督促房地产开发企业尽快改正，并协调相关部门监督监管账户内资金使用。

1.预售项目发生质量事故的；

2.预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；

3.房地产开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设的；

4.住房和城乡建设主管部门认为的其他情形。

第二十三条 监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，可向住房和城乡建设主管部门提出书面用款申请，经住房和城乡建设主管部门审核后，可启动应急用款方式支取资金。

第四章　监督管理

第二十四条  监管银行应指定专人负责预售资金监管工作，严格按照本市商品房预售资金监管要求做好数据整理工作，报送监管账户出入账情况，配合开展预售资金监管执法工作。

第二十五条  监管银行发现预售资金未按时、足额存入监管账户的，应及时将相关情况报送住房和城乡建设局。

第二十六条  监管银行应加强专用账户管理，建立健全授权审批等内部管理制度，定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况，发现违规出账等问题，立即改正。

第二十七条  住房和城乡建设主管部门应做好日常指导、监督工作，建立预售项目巡查制度，发现项目出入账存在问题的，责令房地产开发企业限期改正，未按期改正的暂停网上签约。

第二十八条  房地产开发企业有下列情形之一的，由住房和城乡建设局责令其限期改正，未按期改正的暂停违规项目的网上签约，并将其违法违规行为纳入企业信用信息系统。情节严重的，暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约，并向社会公示。

1.未按本细则规定收存、支取预售资金的；

2.以收取其他款项为由逃避预售资金监管的；

3.提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

4.未按本细则规定向购房人贷款银行提供专用账户作为贷款到账账户的；

5.其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十九条  监管银行有下列情形之一的，由住房和城乡建设局通报中国银行保险监督管理委员会和田监管分局做相应处理。违规情节严重的，不得监管新预售项目。

1.未按规定审核用款申请，拨付预售资金的；

2.发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时报送住房和城乡建设主管部门的；

3.未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

4.其他违反预售资金监管规定的行为。

第三十条  施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由住房和城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。勘察单位、设计单位违反上述规定的，由住房和城乡建设部门移交相关管理部门予以处理。

第三十一条  违反本细则规定，相关部门工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附则

第三十二条 本《细则》自2022年9月30日起施行，有效期至2027年9月29日，由和田市住房和城乡建设局负责解释。